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お部屋探しQ&A
費用について
Q1.初期費用とはなんですか?
A1. 入居までに払うすべての費用です。敷金・礼金・前家賃・火災保険料・仲介手数料などが入ります。入居までにかかるお金の詳細は「1.入居にはいくらかかる?」を参照してください。
Q2.敷金・礼金0円物件とはなんですか?
A2.敷金とは入居者が家賃滞納した場合などに使われる預り金、礼金とは大家さんに払うお礼のお金で、それぞれ家賃の1~2ヵ月分が相場です。敷金・礼金0円物件ではこれが0円になります。入居希望者が少ない物件に多いです。敷金・礼金が0円になるかわりに、退去時のクリーニング費用負担や家賃保証保険の加入が必須となることが多いです。
Q3.前家賃とはなんですか?
A3. 契約時に前もって支払う、契約した翌月の家賃です。家賃は前払いが基本です。例えば、毎月25日に家賃を払う契約で4月25日に払った家賃は5月分の家賃ということになります。支払い手続きが煩雑になるのを避けるために、契約時に日割り計算した契約当月末までの家賃と翌月の家賃を前家賃として払うのが一般的です。
Q4.フリーレントとはなんですか?
A4.フリーレントとは、入居後の一定期間だけ家賃が無料になることです。家賃がやや高めに設定されていることが多いです。フリーレント期間があることによって、長い目で見れば家賃が下がったのと同じ効果が得られます。なぜそうまでして家賃を下げないのかというと、家賃を下げると他の入居者からも家賃を下げるよう要求される可能性があるからです。多くのフリーレント物件では、最低限入居しなければならない「契約期間」が設定されています。契約期間内に退去した場合は、違約金が発生するので注意しましょう。
Q5.仲介手数料はどのように決められているのですか?
A5.仲介手数料は家賃の1ヵ月分または0.5ヵ月分と表示している不動産屋さんが多いです。これは「仲介手数料は家賃の1ヵ月分×1.08倍が上限」と法律で定められているからです。「家賃の0.5ヵ月分」としている不動産屋さんでは、多くの場合、大家さんが仲介手数料の半分を支払ってくれています。
物件について
Q1.「1R」と「1K」の違いはなんですか?
A1.キッチンと居室をわける扉があるかないかだけです。扉のない1Rではキッチンの臭いが部屋に充満しやすいです。
Q2.「1DK」と「1LDK」の違いはなんですか?
A2.明確な区分はありません。不動産業界では、8畳未満ならDK、8畳以上ならLDKとするのが慣習となっています。
Q3.メゾネットとはなんですか?
A3.複数の階に分かれているタイプの賃貸集合住宅です。壁を隣室の人と共有していること以外は一軒家のように使えます。
Q4.ワケあり物件とはなんですか?
A4.過去にその部屋で事故や事件が起こっている物件です。相場よりもかなり安く家賃が設定されています。該当する場合は「重要事項説明書」の特記事項に書かれ、告知されます。重要事項説明書の詳細については「7.契約で注意すべきポイント」を参照してください。
Q5.「ピアノ不可」でも音を出さなければ大丈夫ですか?
A5.ピアノが禁止される理由は音の問題だけでなく重量の問題もあります。たとえ音を出さなくても、持ち込むことはできません。
Q6.「ペット可」であればなんでも飼えますか?
A6.大型動物や毒を持った動物は禁止されることもあります。トラブルを避けるためにも事前に一度相談しておくのがベストです。
Q7.遮音性に優れているのはどんな物件ですか?
A7.一般的に、鉄筋系の建物は遮音性に優れているといわれています。音の振動が伝わりにくい、重くて厚みのあるコンクリートでできているからです。では、すべての木造や鉄骨系の建物で音が漏れやすいのかというと、そうでもありません。壁を組みたてて作る2×4工法や壁に断熱材が入れてある建物では、比較的音が漏れにくくなっています。
Q8.「1畳」、「1帖」の広さについて教えてください。
A8. 1畳=1帖=1.62平方メートルまたは1.65平方メートルです。1畳の大きさを基準にすると1.62平方メートル、1坪(約2畳)の大きさを基準にすると1.65平方メートルとなります(※諸説あります)。「畳」と「帖」の違いは畳の部屋か、フローリングの部屋かということで使い分けられていましたが、現在では混同されていることも多いです。
Q9.専有面積に含まれるもの、含まれないものはなんですか?
A9.間取り図に表記されているPSやMB、クローゼットは専有面積に含まれます。ロフト、バルコニーは専有面積に含まれません。
Q10.地域によって電気やガスの規格が異なると聞きました。
A10.地域によって、以下のように規格が異なっています。
【電気】
東日本と西日本で周波数が異なります。東日本は50ヘルツ、西日本は60ヘルツ、境界線は静岡県の富士川から新潟県の糸魚川あたりにあります。電気製品に「50/60Hz」の表示があるものはどの地域でも使えますが、どちらかしか書かれていないものはその周波数の地域でしか使えません。洗濯機、電子レンジ、モーターを使用する製品などは注意が必要です。
【ガス】
使用できるガス器具のグループが異なります。都市ガスは現在12Aか13Aの器具がおもに使われています。ほとんどの地域が13Aです。ガス器具の中には12A・13Aの両方に対応しているものもあります。LPガスの場合は、LPガス用の器具であればどれでも使えます。
部屋探しについて
Q1.いつ頃から部屋探しをすればよいですか?
A1.入居希望日の1~2ヵ月前が良いとされています。賃貸物件は原則「予約」ができません。物件は入居の契約をしないかぎり、他の人に先に契約されてしまう可能性があります。しかし、契約すれば、家賃が発生してしまいます。無駄な家賃を極力払わないことを考えると「1~2ヵ月前」が理想でしょう。
Q2.「徒歩○分」の表示より実際にはかかります。
A2.物件情報に書かれている駅からの所要時間は分速80メートルで計算されています。早いペースであることに加えて、この所要時間には坂道や信号が考慮されていません。自分で実際に歩いてどれくらいかかるか確認することをおすすめします。
Q3.表示されていた広さよりも狭く感じます。
A3.物件情報に表示される専有面積は「壁芯面積」で計算されています。壁芯面積とは、壁や柱の中心線で測られた建物の面積です。つまり、壁や柱が厚いほど壁芯面積と実際に生活できる部屋の面積に差が出てきます。部屋の広さは専有面積だけで判断せず、実際の物件を目で見て確かめましょう。
Q4.希望する物件がないとき、どんな条件を緩めたらいいですか?
A4.どの条件を重視するかにもよりますが、エリアや築年数を幅広く設定すると希望する物件が現れることが多いです。検索のコツの詳細については「4.部屋を検索してみよう」を参照してください。
契約について
Q1.連帯保証人とはなんですか。
A1. 連帯保証人とは、入居者が払えない家賃や修繕費を肩代わりして払う人のことです。重い責任がかかるため、多くの場合、両親や兄弟姉妹などの親族がなることが多いです。ただし、連帯保証人は誰でもなれるわけではありません。高齢であったり収入が少なかったりした場合は、費用を肩代わりする力がないとみなされ、連帯保証人にはなれません。連帯保証人は勝手に名前を借りたりせずに、必ずなってもらえるかどうか本人に確認が必要です。
Q2.連帯保証人を用意できません。
A2.連帯保証人がみつからない場合は、家賃保証会社にお金を払い、連帯保証人の代わりになってもらうこともできます。ただし、家賃保証会社がしてくれるのは滞納された費用を一時的に立て替えるだけです。家賃の支払い義務は自分自身にあるので注意してください。
Q3.入居審査はなにを見ているのですか?
A3. 入居者と連帯保証人に家賃の支払い能力があるかどうか、他の入居者とトラブルを起こさない人物であるかどうかです。入居審査の詳細については、「7.契約で注意すべきポイント」を参照してください。
Q4.印鑑証明とはなんですか?
A4.重要な契約で使われる印鑑は、他の誰でも買って押せる印鑑を使うことができません。自分だけが持っている印鑑である必要があります。これを「実印」といいます。実印は役所で登録することができます。使われている印鑑が役所に登録された実印であることを証明するのが印鑑証明です。印鑑の正当性を保証するために使われます。
Q5.収入証明書とはなんですか?
A5.収入がいくらあるかを証明するもので「源泉徴収票」、「課税証明書」、「確定申告書のコピー」のいずれかが収入証明書になります。源泉徴収票は年に一度、勤務先から発行されるものです。自営業の人は源泉徴収票を確定申告時に提出しているので、課税証明書、確定申告書のコピーでも可能です。課税証明書は住民票のある役所で発行が可能です。
入居中のことについて
Q1.入居中に入居者が増えました。
A1.一般的に、賃貸借契約書では入居者の状況が変わったときに大家さんに告知する義務を課しています。告知しなければ告知義務違反となり、最悪の場合、退去させられることもあります。入居者が増える場合だけでなく、1ヵ月以上留守にする場合などでも告知が必要です。
Q2.知人に部屋を貸したいです。
A2.賃貸物件の無断転貸は基本的に禁止されていて、契約解除の理由にもなりえます。たとえ、無料で貸していたとしても認められません。ただし、短期間の留守番や親族に貸していたなどの「背信行為ではない」ケースでは契約解除まで至りません。
Q3.部屋に新たな設備を取り付けたいです。
A3.大家さんの許可を得たうえで、退去時に自分の費用で元に戻せる範囲であれば取り付けが可能であることが多いです。詳しくは、賃貸借契約書で定められているので確認してください。今後の入居者にとっても利益となるような設備であれば、大家さんが費用を負担してくれることもあります(※この場合は、退去時にその設備を自分のものにすることはできません)。
退去について
Q1.原状回復とはなんですか?
A1.退去時に部屋を入居前と同じ状態にして返すことです。入居者は原状回復して部屋を返す義務があります。ただし、経年変化や通常の使用の範囲内で生じた傷みは含まれません。原状回復についての詳細は「7.契約で注意すべきポイント」を参照してください。
Q2.多額の修繕費用を要求されました。
A2.退去時に原状回復の名目で多額の修繕費用を要求されることがあります。納得がいかない場合には安易に書面にサインせず、各都道府県の相談窓口や消費生活センターに相談してください。例えば、以下のようなケースでは不当に高い修繕費用を求められている可能性があります。
・退去時にバスルームをまるごと交換する費用を50万円以上請求された。元々古い物件だった。
・畳1枚に自分の過失で焦げがついてしまった。しかし、1枚替えると色が違ってしまうという理由で部屋のすべての畳を交換する費用を請求された。
・特約条項に「原状回復費用は借主負担」と書かれている。
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