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お部屋探しマニュアル
Manual7 契約で注意すべきポイント
物件が決まったらいよいよ契約です。
難しい専門用語はしっかり質問して、不明点を残さない契約を心がけましょう。
入居審査について
入居したい物件が決まり契約する意思があることを伝えると、入居審査が行われます。入居者審査で必要となる書類は物件ごとに異なりますが、以下の書類の提出が求められることが多いです。
身分証明書(運転免許証、パスポート等からいずれか)……本人確認に使います。
住民票……現住所を確認しています。
入居者と連帯保証人の収入証明書(源泉徴収票、課税証明書、確定申告書からいずれか)……申告通りの会社、年収で働いているか確認するのに使います。
連帯保証人の確約書……連帯保証人になることを本人が理解しているか確認しています。
連帯保証人の印鑑証明書……確約書に使用された印鑑が実印であることを確認しています。
これらの書類を元に入居者審査がなされます。入居審査は2~10日ほどで終わります。
入居審査で見ているのは、入居者と連帯保証人に家賃の支払い能力があるかどうか、そして、他の入居者とトラブルを起こさない人物であるかどうかです。前者については、提出した書類から判断されます。後者については、不動産屋さんや大家さんに対する態度などから判断されます。悪い印象を与えないように気を付けましょう。
重要事項説明書について
入居審査と必要書類の確認が終わると「重要事項説明書」に基づいた説明が行われます。これは、今から取引しようとする物件がどんな物件か不動産会社の宅建取引主任者が説明し「本当にこの物件でいいんですね?」と確認するものです。わかりにくいところ、今まで聞いていた話と違っているところがあれば、積極的に質問していきましょう。サインと捺印をしてしまうと、納得したものとみなされてしまいます。
建物の広さや築年数、自治会費などの支払わなければならない費用に特に注意してください。過去に事件や事故が起こっている場合に記載される「特記事項」にも注目です。特記事項がある、いわゆる「ワケあり物件」では住むのがためらわれるようなできごとが起こっていることが多いです。しっかり確認しましょう。
賃貸借契約書について
賃貸借契約書には大家さんと入居者の交わす契約が書かれています。おもに以下のような項目を重点的にチェックしましょう。
契約期間と契約の更新について:どのように更新手続きを行うか、更新料はいくらか等
契約の種類:「普通借家契約」か「定期借家契約」か。「定期借家契約」になっていた場合、原則、契約した年数のみしか住めません。
賃料や管理費について:いつまでにどこに払うのか。
敷金について:敷金の金額と返還の手続きをどのように行うか。
契約の解除/解約について:契約を解除/解約する際にどのように手続きを行うのか
禁止事項:ペットの飼育、楽器の演奏など部屋でどんなことが禁止されているか。
修繕の範囲:入居中に必要となった修繕は誰が行うのか。
特約条項:大家さんと入居者の間で特別に決められたルールはどんなものがあるか。
原状回復:退去時、どれくらい部屋を原状に戻して返すのか。
このうち、特約条項と原状回復についてはトラブルの元となりやすい項目です。内容をしっかり確認しましょう。
特約条項について
賃貸借契約は、基本的に明らかに入居者が不利となるような条文(家賃の値下げ交渉には一切応じない等)は書けないことになっています。しかし、特約条項は当事者同士が契約すれば有効となる項目です。裁判で最終的に無効となるような内容の特約もありますが、内容を理解しないまま契約を結んでしまわないよう充分に気を付けてください。
【特約が有効と判断されやすいケース】
「重要事項説明書」などに「特約について了承した」旨の記載があり、かつ、入居期間、修繕範囲、負担費用の割合が明確に書いてある
例)3ヵ月を超える家賃滞納があれば契約解除が可能となる。
【特約が無効と判断されやすいケース】
特約が必要である合理的な理由がない
特約の内容が暴利的である
例)家賃を滞納したら即契約を解除できる。
原状回復について
退去時に一番トラブルとなるのが原状回復の費用を誰が持つか、ということです。賃貸借の契約では、退去時に部屋を原状回復して返さなければなりません。過去には「原状回復=借りた当時の状態に戻すこと」と解釈され、退去時に数十万円の請求をされるケースが後を絶ちませんでした。
こうしたトラブルを回避するために、国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を出しています。この中で、通常の使用による摩耗が原状回復に含まれないこと、設備の経過年数による変化を考慮することが明確になりました。
このガイドラインで、入居者が退去時に費用を負担しなければならないとされているものには、おもに以下のものがあります。
フローリングの傷、へこみ、不注意による色の変化
壁紙についたたばこのヤニ、結露や水漏れを放置したことによる汚れ
壁や天井のネジ穴
ペットを飼育したことによる柱の傷や臭い
台所の油汚れ
風呂やトイレのカビ、水垢
入居してからも、こうした部分のお手入れは怠らないようにしましょう。
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